调控寒冬下的“变数”交锋:房价会否下行?
yunland.cn    云地网     2017-07-31 09:31:06     来源: 21世纪经济报道
[摘要]在行业人士看来,今年下半年房地产行业的主要变数在于三四线城市和房企资金面。“一二线城市在下半年包括明年,房地产市场会相对较平稳;如果市场出现一些变数,会出现在三四线城市。”

自3月以来,调控深入已持续四个月有余。从统计数据上看,房价涨幅正稳步回落。但关于房价未来走势,业内仍有分歧。

原华远地产董事长任志强的逻辑是,很多城市在限制房价上涨,却没有采取有效措施限制地价上涨,从二季度公布的数据看,地价上涨还在持续,这也会影响到住房价格。他认为,从土地供给情况看,地价已经成为推动房价继续上涨的必要条件。

任志强得出的结论是,从目前情况看,今年房地产市场销售从面积到金额,都将创历史新高。哪怕仅增长1%或者2%仍是历史新高。

对于这种观点,北京师范大学金融研究中心主任钟伟反驳称,“‘有生之年看不到房价下跌’(任志强的观点)肯定是谎言。因为已经看到房价下跌了,2008年下半年和2009年上半年,中国的新建商品房价格约下降了20%,只是此后两轮价格下跌,都由更高的上涨覆盖掉了。未来中国的房子会分化,但房价在未来十年或二十年出现显著的全国性上涨难度很大。”

钟伟认为,今年春节前,中国的新建商品房价格仍会有一轮显著下行。

房价走势分歧

从统计数据上看,房价似乎在支持钟伟的观点,保持稳步回落。

国家统计局前不久发布了6月份数据显示,70个大中城市中,一二线城市房价同比涨幅连续回落。据测算,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均连续9个月回落;二线城市新建商品住宅价格同比平均涨幅连续7个月回落,二手住宅价格同比平均涨幅连续5个月回落。6月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.2%。

但开发商的逻辑与任志强保持着高度一致,或许真实地反映了一线市场情况。

龙湖集团副总裁袁春表示,“一线或核心二线城市,会保持相对平稳。当然这其中也有限价因素,所以价格不可能涨;另外由于前两年土地供应不是特别多,所以也不会降。一二线城市在下半年包括明年,房地产市场应该会相对较平稳;三四线城市不好判断。如果中国的市场出现一些变数,会出现在三四线城市。”

泰禾集团副总裁沈力男也认为房价不太可能下降。他的逻辑是,今年房地产市场调控力度虽然非常大,但市场还是非常不错的。去年虽然说是房地产大年,但今年上半年房地产市场也有6万亿销售。从量价关系来看,房价不会发生大幅下降。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为判断房价会否下跌,首先看地价。如果地价不断上涨,房价不断下跌,谁会做赔钱生意?所以这个逻辑是说不通的。

下半年变数

随着调控持续深入,市场真的没有变数吗?

欧阳捷认为,市场存在“局部”变数。他表示,随着限购深入,客户越来越少,开发商为了抢客户,不得不采取降价手段。但他认为,降价手段无法持续。房价有下跌的可能性,但时间不会太长,也不会持续到明年。

沈力男认为,尽管调控让不少企业感到难受,但市场的推动力和惯性非常大。整体销售量仍然可能创新高,市场仍然很大,但关键是“你还在不在?你的日子过得好不好?”

袁春的判断是,市场变数将发生在三四线城市。他认为,一二线城市成交量下跌是因为很多城市供应量不足;但三四线城市去库存特别火这个现象值得关注。

他解释道,龙湖会通过二级客户转化率来判断市场行情。所谓二级客户,即到达售楼处的客户,转化率即其中真正购房的人数。“这个数据在今年3月份达到最高点,也就是说来100个客户,有13个人买房子。但到6月份,已经降到了11个。”

另一个数据是客户到售楼处后多少天完成成交。据统计3月份约为3.3天,6月是7.6天。“从这个指标看,调控政策效力已经形成,在下半年一定会体现出来。我们只能谨慎地看这个市场。因此今年的变数是在三四线城市。”

从历年调控规律看,开发商资金链也是对市场变数的重要考量。

商务部研究院与中国财富传媒集团中国财富研究院6月25日公布的《中国非金融类上市公司财务安全评估报告(2017春季)》中称,2017年中国25个一类行业中,财务安全状况最差的是房地产业;财务最安全的100家上市公司里,没有一家房企;而在财务安全最差100家公司中,房地产行业数量最多,达到23家。

据Wind资讯统计,2016年A股136家上市房企负债合计超过4.92万亿元,同比增幅达25.93%;其平均资产负债率为77.26%,去年则为76.55%。

欧阳捷认为,开发商资金是否安全要看能否掌握到足够的现金。“对于大公司而言,资金成本变化影响不是太大。企业越大,其实你的资金需要量也越来越大,所以钱永远是缺的。今年情况是钱少且贵,下半年如果房企有足够的现金,钱贵和便宜不是最大的问题。”

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